– Med en svak høst i boligprisene, i lkhet med i 2022, endte boligprisene en liten oppgang på 0,5 prosent i 2023.

– Med en vekst i konsumprisene i 2023 på mellom 4 og 5 prosent innebærer dette at bolig reelt sett har blitt billigere, sa administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge da han oppsummerte boligprisutviklingen.

Stavanger og Kristiansand på topp

Over året fikk vi til dels store forskjeller i boligprisutviklingen.

– Boligprisutviklingen i Stavanger og Kristiansand skilte seg betydelig ut fra resten landet, og Agder og Rogaland er de eneste områdene i Norge som fikk en liten oppgang i realboligprisene i 2023, uttalte Lauridsen.

– Det ble solgt nesten like mange boliger i 2023 under ett som i 2022. Bruktboligmarkedet var påfallende stabilt til tross for den moderate prisutviklingen, sa Lauridsen

Prognose for boligmarkedet 2024

Eiendom Norges prognose for boligmarkedet i 2024 er en oppgang på 4 prosent målt som 12 måneders vekst ved utgangen av året.

– Vi venter en oppgang i boligprisene i Norge neste år. Enkelte byer vil få en sterkere utvikling enn den nasjonale, og vi tror særlig Oslo og Stavanger vil skille seg ut. Her venter vi at boligprisene vil stige med henholdsvis 6 og 7 prosent, sa Henning Lauridsen da han presenterte prognose før jul 2023.

– Etter to år med svak utvikling tror vi at vi får god vekst i boligprisene i Norge 2024. Et godt lønnsoppgjør som gir reallønnsvekst neste år vil virke positivt på prisutviklingen. Det samme gjør ventede rentenedsettelser.

Boligkrisen er foran oss, men ikke i 2024

Det er ved utgangen av november kun igangsatt bygging av 11 000 boliger i Norge i 2023, ifølge Boligprodusentene. Dette er den laveste igangsettingen av nye boliger siden bankkrisen på slutten av 80-tallet.

– Dette betyr at vi vil få lav boligbygging de neste årene og krise for byggenæringen. Konsekvensene for boligmarkedet vil vi imidlertid først se fra 2025, da det blir et bratt fall i antall ferdigstilte boliger. Vi tror dette vil gi sterk boligprisvekst i 2025 og 2026. Paradoksalt nok fører Norges Banks aggressive pengepolitikk til at boligprisrekylen kan bli enda sterkere fordi den demper boligbyggingen ekstra mye. I 2024 vil det imidlertid fortsatt ferdigstilles en del boliger som er under bygging nå og som ble solgt under pandemien, sier Lauridsen.

– Vi tror at boliginvesteringene vil falle mye mer neste år enn det regjeringen la til grunn i statsbudsjettet og Norges Bank i siste pengepolitiske rapport der de kun venter et fall på drøye 6 prosent. Den ekstremt lave igangsettingen av boligprosjekter i år vil føre til at byggenæringen får lite å gjøre i 2024 når de har ferdigstilt prosjektene som ble startet for 2-3 år siden, sier han.

– Uansett hva nedgangen i boliginvesteringene ender på, så vil dette innebære et kraftig tilbakeslag for norsk økonomi med svak utvikling i BNP og høyere arbeidsledighet. Slår dette scenarioet til tror vi Norges Bank tvinges til å sette ned renten raskere enn hva de prognostiserer per desember 2023, sier Lauridsen.

Rentekutt er nært forestående

I løpet av 2023 har styringsrenten fra Norges Bank økt fra 2,75 prosent til 4,50 prosent. Det er mye mer enn hva rentebanen tilsa ved inngangen til året.

– Norges Banks rentebane per desember indikerer at det første rentekuttet vil komme mot slutten av 2024. Desember-økningen kom overraskende på de fleste og det samme var begrunnelsen med den sterke vektleggingen av kronekursen. Foreløpig vekter Norges Bank inflasjonsmålet og kronekursen sterkere enn hensynet til konjunktursituasjonen, sier han.

– Vi tror Norges Bank på et tidspunkt vil tvinges til å legge større vekt de svake utsiktene for store deler av norsk økonomi og da særlig byggenæringen. Vi tror ikke det er usannsynlig det første rentekuttet kommer før sommeren og ser for oss tre rentekutt neste år, sier han.

Prognoser for de store byene

Oslo har vært sterkere i 2023 enn både landet ellers og hva de fleste forventet ved inngangen til året. Selv om renten er betydelig høyere nå venter vi at rentenedsettelser vil ha større effekt på prisutviklingen her enn ellers i landet og utviklingen kan bli sterk særlig utover høsten. I 2025, og særlig i 2026, kan prisveksten bli svært høy som følge av at det ferdigstilles veldig få boliger.

Befolkningsveksten er tilbake i Bergen etter pandemien, mens fullførte boliger er på det jevne. Bergen har heller ikke hatt de store bevegelsene i tilbudet av bruktboliger som andre byer. Dette gjør at vi venter en oppgang på 3,5 prosent i 2024.

I bruktboligmarkedet i Trondheim har det vært en stor økning av tilbudet gjennom høsten og vi går trolig inn i 2024 med en stor tilbudsside. Dessuten har antall fullførte boliger her vært mer stabilt enn i andre byer. Dette gjør at vi tror prisutviklingen blir noe svakere enn landet ellers. Vår prognose er en oppgang på 2,5 prosent i 2024.

Stavanger får sammen med Kristiansand den sterkeste utviklingen i Norge i 2023. Vi venter at Stavanger også vil få en sterk utvikling i 2024 og at prisene vil stige med 7 prosent her. Dette begrunner vi med at den svake utviklingen i boligmarkedet i regionen etter oljebremsen i 2014 gir rom for en oppside når olje- og gassnæringen opplever stor optimisme igjen.

Tromsø har hatt en svak utvikling i boligprisene i 2023, og de går inn i det nye året med en rekordstor tilbudsside. Det har også vært fullførte mange nye boliger i Tromsø det siste året, samtidig som befolkningsveksten ikke er like sterk som i andre deler av landet. Dette gjør at vi tror vi får en svak oppgang i boligprisene i Tromsø på 1 prosent i 2024.

Fritidsboligprisstatistikken

Stabilt hyttemarked i dyrtiden.

Overraskende

Det har de siste de ti årene vært en sterk vekst i hyttemarkedet som ble toppet med det store oppsvinget under pandemien.

– I 2023 har omsetningsvolumet falt til litt tilbake fra 2022, og vi må tilbake til 2015 for å finne tilsvarende volum, sier Lauridsen.

– I lys av at styringsrenten de siste to årene er økt fra 0,5 til 4,5 prosent, samtidig som leve- og bokostnadene har økt over bred front, er utviklingen overraskende, sier han.

Fjellhyttene hadde en gjennomsnittspris på 3 095 817, en nedgang 0,8 prosent fra 2022.

Sjøhyttene hadde en gjennomsnittspris på 3 443 247, en nedgang på 4,1 prosent fra 2022.

Innlandshyttene hadde en gjennomsnittspris på 1 691 849, en nedgang på 1,4 prosent fra 2022.

– Gjennomsnittprisene faller ikke overraskende noe tilbake, og i snitt ble hyttene i 2023 solgt 3,6 prosent under prisantydning, forteller Lauridsen.

Oppdrift for dyre hytter
Under pandemien skjedde det et skift i antall omsetninger av hytter over 5 millioner. Dette segmentet har mer enn doblet seg i omfang etter pandemien.

– Også i 2023 er det også solgt mange dyre hytter. Det som er oppsiktsvekkende er at det dyre segmentet holder stand totalt sett, og det er til og med solgt flere hytter over 10 millioner enn i 2022.

– Omsetningen av dyre hytter er langt høyere enn før pandemien. Dette segmentet synes frikoblet fra renteøkninger og dyrtid, sier han.

Flest omsetninger i Trysil, Ringsaker og Vinje

I 2023 ble det omsatt 5 664 hytter i bruktmarkedet. 2 817 var fjellhytter, 1 777 var sjøhytter og 1 070 var innlandshytter.

Det var flest omsetninger i Trysil, Vinje og Ringsaker kommune.

– Det er stort sett de samme hyttekommuner som bytter på å ha flest omsetninger, noe som ikke er overraskende da disse hyttekommune også har flest hytter totalt sett, sier Lauridsen.

Kystkommunene Moss, Tvedestrand og Grimstad var kommunene med de høyeste fritidsboligprisene.

Dyrest av fjellkommunene var Øyer (Hafjell), Hemsedal og Hol (Geilo).

Fortsatt stabilt fremover

I gjennomsnitt tok det 73 dager å selge en fritidsbolig, mens den typiske formidlingstiden var på 31 dager.

– Salgstiden falt mye under pandemien. Nå har også denne kommet opp nivået vi var vant til før pandemien.

– Spådommene om at hyttemarkedet skulle få seg en stor knekk på grunn av høyere rente, høye strømpriser og generell usikkerhet har ikke slått til. Slik det står nå er det salg og byggingen av nye hytter har tatt den største støyten og ikke brukthyttemarkedet, sier han.

– Omsetningen i årets første seks uker er litt lavere enn i 2023. Dette tyder på en stabil utvikling i hyttemarkedet fremover, avslutter Lauridsen.