Kampen mot økonomisk kriminalitet skjøt fart i 2023 i lys av sanksjonslisten mot russiske statsborgere som kom på plass. Hvilken rolle har eiendomsmeglerbransjen hatt i dette?

Nordskog-Inger: Eiendomsmeglerne har fått en viktig rolle med å bekjempe kriminaliteten, men mangler gode virkemidler, sier fagsjef i Eiendom Norge, Hanne Nordskog-Inger.

Enorme pengesummer går gjennom eiendomsmarkedet. Det gjør det attraktivt for kriminelle, fordi det gir mange muligheter som å skjule og hvitvaske store utbytter fra kriminalitet.

I tillegg har Etterretningstjenesten, PST og NSM i sine trussel- og risikovurderinger pekt på at utenlandsk eierskap i eiendommer i enkelte geografiske områder kan innebære en trussel mot nasjonale sikkerhetsinteresser.

Til tross for alvoret er de virkemidlene staten har utstyrt den norske eiendomsmeglingsbransjen med så dårlige at det er en gavepakke til kriminelle. Selv om man er god til å sloss er det ikke sikkert at tresleiv er det beste våpenet.

Kan du gi noen eksempler på hvordan bransjen ikke får de virkemidlene de behøver?

Nordskog-Inger: Eiendomsmeglerne skal finne ut hvem som er den egentlige kjøperen av en eiendom. Kanskje er det en russisk oligark som står på sanksjonslisten og som ikke har lov til å kjøpe eiendom i Norge, kanskje er det en terrororganisasjon eller en kjent kriminell?

Den som fronter det aktuelle kjøpet, vil selvsagt kun være en stråmann eller et skallselskap.

Hva gjør så bransjen for å finne ut hvem som er kjøperen?

Man stiller spørsmål og bruker Google. Få er så gode på å bruke Google som eiendomsmeglingsbransjen. De som er smarte, sørger imidlertid for at man ikke finner informasjon om forbindelser mellom stråmann og den reelle kjøperen.

Tilgang til fullt folkeregister og en fullstendig tilgang til det kommende registeret for skjult eierskap ville gitt en stor forbedring i muligheten til finne ut at stråkvinnen Eva Jensen tidligere het Eva Petrov og er kusinen til en russisk oligark på sanksjonslisten. Dette er dessverre virkemidler Stortinget ikke har utstyrt bransjen med.

Heldigvis er det varslet en stortingsmelding og høring om temaet i 2024, så vi får krysse fingrene for gode forslag som gir bransjen de vi trenger for å utføre våre pålagte oppgaver.

1. januar 2024 ble det innført nye regler for areal. Hvordan har Eiendom Norge jobbet med dette?

Nordskog-Inger: 26.oktober 2023 ble en ny versjon av NS 3940, Areal og Volumberegninger for bygninger publisert av Norsk Standard.

Sammen med Norsk Standard og Fagutvalget til Eiendom Norge har vi jobbet for og med de forskjellige aktørene i bransjen for at dette skulle implementeres så enkelt som mulig.

Målereglene er stort sett som før, og det er kun gjort noen få og små justeringer i hvordan den bygningssakkyndige skal måle. De nye reglene innebærer at areal skal oppgis i bruksareal (BRA), og det skal ikke lenger angis fordeling mellom primærdel (P-ROM) og sekundærdel (S-ROM).

P-rom og S-rom er begreper som ikke lenger skal brukes i de nye arealreglene.
Bygningssakyndig skal måle boligens areal, og arealene skal opplyses i tilstandsrapporten.

Arbeidet har gått veldig bra, og det virker som om overgangen har vært vellykket.

Fagsjef Hanne Nordskog-Inger. Foto: Solfrid Sande.

Dyrtid i boligmarkedet

- 2023 var et politisk år preget av dyrtid og skattedebatt, sier sjef for kommunikasjon og politikk i Eiendom Norge Erik Lundesgaard.

2023 startet med Thorvikutvalget sitt forslag om å innføre fordelsbeskatning av å eie egen bolig. Hvordan gikk det med forslaget?

Lundesgaard: Vi var tidlig ute med å kritisere dette forslaget. Vi menter at skatteutvalgets forslag til boligskatt ville føre til statlig ekspropriasjon av den norske boligmassen, høyere leiepriser, redusert boligbygging og kapitalflukt ut av landet.

Vi ga beskjed om dette i vårt høringssvar som vi leverte til Finansdepartementet. Da høringssvarene ble offentlige synes vi det var spesielt underlig at NHO støttet forslaget. NHO gikk altså inn for at norske boligeiere skal betale skatt av fordelen de har av å eie egen bolig. Det er like absurd som om fordelen ved å eie bil eller lage egen mat skulle beskattes. De begrunnet det med at det ville føre til at andre skatter ville bli redusert, som i beste fall er rørende naivt.

Den 26. april ble vi invitert inn på Dagsnytt 18 for å debattere saken med NHO. Kun timer senere var Finansministeren selv nødt til å gå ut for å betrygge befolkningen; Det blir ingen boligskatt.

Eiendom Norge varslet allerede i fjor om en kommende boligkrise. Hvordan utviklet denne seg i 2023?

Lundesgaard: Salget av nye boliger har og boligbyggingen bremset opp, mens folketallet øker kraftig. Eiendom Norge har sagt fra om dette jevnlig i løpet av 2023. I august hadde salget av nye boliger falt til under 15.000 de foregående tolv månedene viste tall fra SSB og Boligprodusentene. De var på linje med bunnen av finanskrisen. Og pendelen har dessverre bare pekt nedover. Dette vil få flere negative konsekvenser.

Et allerede presset leiemarked vil enda mer presset. Sykepleierindeksen vil synke ytterligere, og det vil bli enda vanskeligere å bli boligeier for de med vanlige inntekter.

Prisen for ubalansene i boligmarkedet betaler de svakeste blant oss: Leietakere og unge etablerere med høy gjeldsgrad. I ytterste konsekvens svekker også høye boligpriser økonomien. Fordi koblingen mellom arbeidsmarkedet og boligmarkedet er viktig, kan høye boligpriser gjøre at arbeidsgivere ikke får ta i kompetanse de trenger, noe som faktisk kan svekke BNP.

Boligkrisen er ikke løst på en håndvending, men blant tiltakene som hadde hjulpet snarlig er å avskaffe utlånsforsrkiften, få kortere saksbehandlingstid hos plan- og bygningsetaten og å kreve at staten bevilger til studentboliger der behovet er størst, nemlig på det sentrale Østlandet.

2023 var dyrtidens år. Hvordan har dette påvirket boligmarkedet?

Lundesgaard: Bruktboligmarkedet har klart seg greit, men andre indikatorer viser at det brygger opp til storm. Det siste året har det vært mye fokus på utleiemarkedet hvor prisene bare går opp og utleierne selv blir presset ut av stadig strengere regulering.

I tillegg har vi renten som justeres etter KPI, hvor hele 19 prosent av grunnlaget for utregningen av prisvekst i Norge justeres i tråd med utleieprisene som skyter i været fordi utleier må skru opp kostnadene når renten går opp. Norge er altså fanget i en spiral som ikke ser ut til å bli fanget opp av Norges Bank. De har i alle fall ikke adressert problemet.

Det er også svært betenkelig at de som styrer landet etter sigende ikke klarer å styre en kalkulator. Da det ble regnet på antatt nedgang i boliginvestinger ble denne anslått til å være på 4 prosent. At denne kort tid senere ble revidert til 16, sier hvor langt de var unna å se realiteten i boligkrisen. Og den kommer bare til å fortsette.

Hver dag som går uten avskaffelse av utlånforskriften er nok en dag uten at regjeringen gjør det enkleste grepet for å få fortgang i norsk økonomi.

Sannheten er at denne «midlertidige» forskriften, som har vært siden 2015, har mistet sin slagkraft av dynamikken rundt. Forskriften kom i en tid med lav rente. Det har vi ikke lenger. Bankene slapp til mange usikre lånetagere, mens de nå har fått avslagsplikt bakt inn i finansavtaleloven.

Vi regner med at forskriften ikke overlever 2024 når den igjen skal revideres.

Eiendom Norges politiske arbeidsprogram 2021 - 2025

Arbeidsprogrammet beskriver de viktigste politiske sakene foreningen skal jobbe med i stortingsperioden 2021-2025.

DEN NORSKE BOLIGMODELLEN

Få land i verden har så mange boligeiere som Norge, og i løpet av livet vil godt over 90 % av alle nordmenn sin egen bolig. Nesten 8 av 10 nordmenn eier sin egen bolig til enhver tid.

Egen eiet bolig er et grunnleggende gode i velferdssamfunnet ved siden av arbeid, helse og utdanning. Primærboligen er nordmenns foretrukne spareform og har fordeler i skattesystemet gjennom blant annet fradragsrett for gjeldsrenter, moderat formuesbeskatning og fravær av gevinstbeskatning. Det er viktig å videreføre skattefordelene for egen bolig, men fordelingsvirkningene og effektiviteten i boligbeskatningen må gjennomgå og justeres. Særlig er flytteskatten gjennom dokumentavgiften ved kjøp av fast eiendom problematisk.

Tilgangen til boligmarkedet og muligheten til å bli boligeier er vesentlig for at Norge skal oppnå flere av FNs bærekraftsmål. Det gjelder både en god bolig til en overkommelig pris og mindre ulikhet. Land med en høy andel boligeiere har jevnere fordeling av formuesgoder og mindre ulikhet. Dessuten er det dokumentert at å være boligeier har positiv effekt både på boligeierens sparing, deltagelse i arbeidslivet og produktivitet.

Boligen er nordmenns viktigste eiendel både finansielt og emosjonelt, og den er for mange den eneste sparingen man har. Nordmenn er dessuten verdensledende i oppussing av eget hjem, og få land bruker så mye penger per innbygger på oppussing. Dette er med på å gjøre boligeierne til en viktig kraft i norsk økonomi, samt at boligmassen blir godt vedlikeholdt.

Det historiske bakteppe for den norske boligmodellen er viktig når man skal forstå og diskutere dagens boligpolitiske spørsmål. Når det offentlige i flere generasjoner har motivert det norske folk til å eie egen bolig, vil eksempelvis endringer av skattesystemet, som fjerning av rentefradraget ha store konsekvenser både for boligeiere og yngre generasjoner. Endringer i skattesystemet må derfor være godt forankret og begrunnet.

De senere årene er det blitt stadig vanskeligere å komme seg inn i boligmarkedet. Grunnen til dette er høye boligpriser og en boliglånsforskrift som setter en grense for hvor «rik» man må være for kunne kjøpe bolig og få glede at de norske skattesubsidiene til boligeierne. Eiendom Norge mener det er spesielt viktig at dagens unge og fremtidige generasjoner ikke blir stående utenfor den norske boligmodellen. Dette innebærer at stat og kommune må være bevisst sin rolle premissleverandør og markedsregulator i boligmarkedet. Ved regulering av kreditt må hensynet til tilstrekkelig boligbygging og førstegangskjøpere veie tyngst.

Den norske boligmodellen er en bærebjelke i det norske velferdssamfunnet. Eiendom Norge jobber for å bevare og videreutvikle denne modellen.

BÆREKRAFTIG BOLIGBESKATNING

Mål: Eiendom Norge mener det må gjennomføres et skatteskift i boligbeskatningen fra transaksjon til eie for bedre fordeling og økt finansiell stabilitet.

Dokumentavgiften og kommunal eiendomsskatt må avskaffes og erstattes med en nær provenynøytral økning i formuesbeskatningen av bolig.

En moderat boligbeskatning har tjent Norge godt, og bidratt til å skape den norske boligmodellen.

Eiendom Norge mener det er viktig å legge til rette for at de fleste også i fremtiden vil kunne ta del i den norske boligmodellen og støtter en fortsatt moderat beskatning av primærbolig.

Til tross for en moderat eiendomsskatt i Norge, så har skattleggingen av eiendom blitt gradvis skjerpet de senere årene. Innføringen av sjablongsystemet for beregning av likningsverdi for bolig i 2010 og senere justering av disse i tråd med prisutviklingen, har medført en økning av boligbeskatningen i Norge. I tillegg har det vært en skatteskjerpelse for sekundærbolig og næringseiendom med økning av likningsverdien fra 50 til 90 prosent fra 2014 til 2017. 

Likningsverdien på disse er nå mer eller mindre harmonisert med andre finansielle investeringer.

Parallelt med dette har bruken av kommunal eiendomsskatt og innkrevingen av dokumentavgift ved kjøp av eiendom økt kraftige de senere årene. Et stort flertall av norske kommuner har i dag eiendomsskatt, og det hentes nå inn om lag 12 milliarder fra boligeierne. I takt med økende bolig- og eiendomspriser har også statens inntekter fra dokumentavgiften økt og utgjør mellom 7 og 8 milliarder kroner årlig. Dokumentavgift og eiendomsskatt utgjør en stadig større del av boligbeskatningen.

Eiendom Norge mener bolig og eiendom bør beskattes gjennom formuesbeskatningen og at kommunal eiendomsskatt og dokumentavgiften bør avskaffes. Det vil ikke bare gjøre boligbeskatningen bedre; det er også en kostnadsbesparende forenkling.

Norsk boligbeskatning er generøs, og det er lite sannsynlig med ytterligere lettelser for boligeierne. Slik innretningen er i dag, er det særlig uheldig at en stor andel av den samlede boligbeskatningen utgjøres av dokumentavgift og kommunal eiendomsskatt.

Dokumentavgiften rammer skjevt og treffer særlig unge mellom 20 til 40 år i etableringsfasen, som er de som bytter bolig oftest. Derfor betaler denne gruppen en uforholdsmessig stor andel av den samlede beskatningen av bolig i Norge. For en snittbolig til 3 millioner kroner utgjør 
dokumentavgiften 75 000 kroner. Det er nesten like mye som formuesskatt for samme bolig uten gjeld i tre tiår.

Den kommunale eiendomsskatten varierer til dels stort fra kommune til kommune, og tar verken hensyn til gjeld tilknyttet eiendommen eller skattebetalerens inntekter. I tillegg gis det store formuesrabatter til dem med de dyreste boligene og fritidsboligene, grunnet lite presise likningsverdier og til dels tilfeldig likningsfastsettelse i motsetning til boliger med normal verdi. Parallelt med et skatteskifte må systemet for likningsfastsettelse forbedres for økt presisjon og mer rettferdig taksering, og kommunenes anledning til selv å taksere til eiendomskatteformål må avskaffes.

Et skatteskifte vil gjøre boligbeskatningen mer rettferdig, bærekraftig og enklere, og samtidig senke terskelen for å bli boligeier og ta del i velferdsgode nummer én i det norske samfunnet, nemlig egen bolig.

REGULERING AV KREDITT I BOLIGMARKEDET

Mål: Eiendom Norge mener staten må være varsom med både regulering av kreditt og som kredittgiver selv i boligmarkedet gjennom Husbanken.

Offentlige reguleringer av kreditt og offentlig kredittgivning i boligmarkedet må være velbegrunnet og ta hensyn til finansiell stabilitet.

Forskning viser at det er nær sammenheng mellom gjeld og boligpriser, og at stor husholdningsgjeld utgjør en vesentlig risiko for økonomien. Denne kunnskapen legitimerer behovet for regulering av kreditt i en tid med lave renter, eksempelvis gjennom utlånsreguleringen.

Eiendom Norge støtter derfor en utlånsregulering, men mener myndighetene må være varsomme med slike reguleringer og at de må være velbegrunnet. Eiendom Norge mener det er vesentlig at slike reguleringer er et politisk redskap, og derfor må fastsettes av Finansdepartementet, ikke Finanstilsynet.

Utviklingen vi så i boligmarkedet i 2016 med en prisvekst på 26 prosent i Oslo og indikasjoner på stor spekulasjon i boligmarkedet, viser også behovet reguleringer. Når prisøkning er drevet av kreditt og en for liten tilbudsside grunnet for lav boligbygging, er det riktig å begrense tilgangen på kreditt for å forhindre oppbyggingen av finansielle ubalanser. Men det er vesentlig at myndighetene løser opp slike inngripende reguleringer, hvis effekten blir for kraftig eller har utilsiktede effekter.

Boligmarkedet og boligforsyningen har sykliske og volatile trekk. Historisk erfaring viser at fall i boligprisene ofte har effekt på igangsettingen av nye boliger. Det er uheldig, slik vi så i årene etter finanskrisen, at boligbyggingen faller selv om det er et underliggende behov for nye boliger på grunn av befolkningsvekst og urbanisering.

Boligmarkedet er kjennetegnet av en særegen dynamikk med treg respons på tilbudssiden og rask respons på etterspørselssiden. Stabil boligbygging i takt med boligbehovet og en balanse mellom tilbud og etterspørsel er noe myndighetene bør prøve å legge til rette for, også med kredittreguleringer.

Utlånsreguleringen er utformet med strenge krav til lånetakeren i kombinasjon med et rom en viss fleksibilitet hos bankene. En for rigid innretning og etterlevelse vil være negativ både for boligmarkedet og den norske boligmodellen. Bankenes skjønnsutøvelse er derfor vesentlig for å kunne bistå enkelthusholdninger i kritiske faser i livet, som for eksempel ved samlivsbrudd, dødsfall, eller for å kunne yte lån unge med betjeningsevne, men uten egenkapital.

Staten er gjennom Husbanken en stor kredittgiver til norske boligbyggere med grunnlån og en mindre aktør som boliglångivere gjennom startlånsordningen til såkalt varige svakerestilte. Husbanken er i dag både boligsosialt virkemiddel og støttefunksjon for vanskeligstilte av ulike kategorier og motkonjunktur-virkemiddel for boligbyggere. Startlånsordningen ble etter innføringen av egenkapitalkravet i 2010 i økende grad benyttet av låntakere som ikke var varige vanskeligstilte, men snarere førstegangskjøpere uten egenkapital som ikke fikk lån i ordinære banker. Det var en omgåelse egenkapitalkravet og gav økt press i boligmarkedet.

Det er etter Eiendom Norges syn betenkelig, hvis boligbyggingen blir avhengig av statlig kreditt og at staten blir en for sentral långiver for førstegangskjøpere. Disse kredittbehovene bør primært dekkes av de ordinære bankene, selv om Husbanken kan ha en viktig rolle som motkonjunkturtiltak.

Eiendom Norge mener staten bør opptre med varsomhet som kredittgiver, samt sørge for at startlånsordningen faktisk går til varig vanskeligstilte.

TRYGG BOLIGHANDEL

Mål: Eiendom Norge arbeider for å sikre forbrukerne enda mer effektive og trygge eiendomstransaksjoner og reguleringer for et enda mer velfungerende boligmarked.

Norge har i dag et av verdens mest effektive boligmarkeder, både målt i transaksjonskostnader, tid og trygghet. I mange land er eiendomstransaksjoner forbundet med større eller mindre grad av usikkerhet og risiko, samt høye kostnader.

Det som skiller eiendomsmegling i Norge fra mange andre europeiske land, er at en norsk eiendomsmegler gjennomfører hele transaksjonen. I Norge har megleren ansvar for salg og markedsføring, budgivning, kontraktsutforming og det økonomiske oppgjøret med pant, tinglysning og håndtering av klientmidler. I de fleste europeiske land gjennomfører en eiendomsmegler kun salg og markedsføring. De øvrige funksjonene håndteres eksempelvis av notarsystemet og bankene.

Eiendomsmeglingsbransjen i Norge er garantisten for en trygg bolighandel, og eiendomsmegleren sørger for at en bolighandel skjer etter gjeldende lover og regler. Eiendomsmegleren bistår befolkningen i nå sine boligdrømmer og ta del i den norske boligmodellen.

Denne modellen for eiendomshandel må også videreføres og videreutvikles. Eiendom Norge mener lov om eiendomsmegling må forenkles og forbedres. Dette gjelder blant annet budreglene.

En rekke lover regulerer bolighandelen som avhendingsloven og lov om eiendomsmegling. En stor utfordringene i transaksjonslovverket er når reguleringer i bolighandelen kun skjer i lov om eiendomsmegling og slike reguleringer ikke korresponderer med avhendingsloven. Når slike reguleringer ikke gjelder avtalen mellom selger og kjøper regulert etter avhendingsloven, fører det til at mange forbrukere forsøker å omgå reglene. Vi har blant annet sett en økende tendens til bud direkte fra budgiver til boligselger, såkalt kupping nettopp for å omgå tidsfristene og formidlingsforbudet som megler må forholde seg til.

Eiendom Norge støtter regulering av takseringsbransjen gjennom autorisasjon og kompetansekrav for økt bruk av tilstandsrapporter.

Et av viktig tiltakene for å oppnå en tryggere bolighandel er en kvalitativt god tilstandsrapport for boligen som selges, og at rapporten utarbeides av en byggkyndig fagperson eller takstingeniør.

Takstbransjen er en uregulert bransje som preges av små foretak gjerne med en og to ansatte. Eiendom Norge mener bolighandelen trenger en profesjonalisering av takstbransjen. Som et bidrag i en slik profesjonalisering mener Eiendom Norge at det bør stilles krav til takstbransjen gjennom minimum kompetanse og krav til etterutdanning, autorisasjonsordning, samt at profesjonsansvaret til bransjen skjerpes slik at bolighandelen blir tryggest mulig.

STABIL BOLIGBYGGING OG HELHETLIG SAMFERDSELSPOLITIKK

Mål: Eiendom Norge mener stabil boligbygging i takt med boligbehovet er en overordnet politisk målsetting og at boligpolitikk og samferdselspolitikk sees i sammenheng.

Forskning har vist at svært høye boligpriser og lav boligbygging har negativ effekt på BNP og økonomisk vekst. Eksempelvis gjør høye bokostnader gjør at høyproduktive byer som San Francisco og New York ikke tiltrekker seg tilstrekkelig høykompetent arbeidskraft. Det viser behov for bevissthet hos myndigheten om stabil boligbygging og en helhetlig politikk for velfungerende bo- og arbeidsmarkedsregioner.

På 2000-tallet har både finanskrisen i 2007-08 og de politiske rammevilkårene for bolig- og eiendomsbransjen bidratt til store svingninger i boligbyggingen i Norge. Boligbyggingen har først de senere årene kommet opp på et stabilt høyt nivå.

Det offentlige har en sentral og viktig rolle med å legge til rette for boligbygging i takt med boligbehovet. Og det fremtidige boligbehovet i den enkelte region, kommune og by er relativt enkelt å beregne etter faktisk befolkningsvekst og befolkningsframskrivinger. Boligbehovet er imidlertid ikke en statisk størrelse. Behovet er dynamisk, og det vil endre seg i takt med fødselsoverskudd, arbeidsinnvandring, urbanisering, konjunkturer med mer. Det er vesentlig at kommunene, som i dag har ansvar for å regulere nok tomter for boligbygging, har analyser for hva som er boligbehovet i deres kommune og regionen de er en del av.

Et velfungerende nyboligmarked er avhengig av at kommunene har en stor nok reserve i ferdigregulerte tomter for boligbygging, slik at markedet til enhver tid kan tilpasse tilbudssiden etter etterspørselen. Det er etter Eiendom Norges syn myndighetenes oppgave å legge til rette for stabil boligbyggingen i takt med befolkningsutviklingen. Hvis ikke vil vi oppleve et enda sterkere press i boligmarkedet enn det vi i dag har i deler av landet.

Selv om det er kommunene i dag som har ansvaret for å beregne boligbehovet i sin kommune, mener Eiendom Norge at det er vesentlig at et overordnet ansvar for tilstrekkelig boligbygging tillegger et høyere forvaltningsnivå enn kommunene. Dette fordi bo- og arbeidsmarkedene i stor grad krysser kommunegrensene. Fylkene har anledning til å ta større ansvar for den regionale planleggingen (arealpolitikk), men benytter seg kun i liten grad av denne muligheten. Eiendom Norge mener kommunene og fylkene må ta større eierskap til å planlegge for bolig- og byutvikling.

Det er godt dokumentert både i nasjonal og internasjonal forskning at tilstrekkelig boligbygging er prisdempende. Eiendom Norge er av den oppfatning at stabil boligbygging i takt med boligbehovet bør være en politisk målsetning og at boligbygging og samferdselsinvesteringer må sees i sammenheng.

Helhetlig samferdselspolitikk og transportplanlegging må prioriteres, da et effektivt transportnett for varer og mennesker er essensielt for funksjonelle bo- og arbeidsmarkeder. Eiendom Norge mener samferdsel må knyttes enda tettere til boligbygging og at det er behov for økt tempo i gjennomføringen av kritiske samferdselsprosjekter i og rundt de store byene. Dessuten bør boligbygging prioriteres ved interessekonflikter, spesielt rundt kollektivknutepunkter.

Eiendom Norge mener statlige investeringer i samferdsel må forplikte kommunene til boligbygging og fortetting til optimal utnyttelse av investeringen, og støtter ordningen med de statlige bymiljøpakkene. Dette kan imidlertid gjøres enda mer forpliktende med tanke regulering av bolig- og byutvikling.