Unntaksåret 2020 gav oss en bred og sterk oppgang i boligprisene over hele landet.

– Ingen traff med sine prognoser for boligmarkedet i 2020, noe som skyldes at null-rentebeslutningen fra Norges Bank den 7. mai var umulig å forutsi, sa Lauridsen i sin oppsummering.

– Det samme gjelder tiltakene mot koronapandemien som først ga et kraftig fall i omsetning og priser i mars og april, og siden med nullrenten som ga en bred og sterk oppgang i boligprisene og aktiviteten i hele landet.

Omsetningsrekord tross store bevegelser

I kjølvannet av koronautbruddet i mars og april falt aktiviteten dramatisk, og i mars og april ble det solgt henholdsvis 14 og 10 prosent færre boliger enn samme måned i 2019.

Mens prisene falt kraftig i mars, var utviklingen i april sterkere enn mange ventet.

Da mai-tallene i begynnelsen av juni ble presentert var mange overrasket.

På pressekonferansen kunne Lauridsen konstatere:

Selv om prisene steg i mai, sto omsetningsvolumet i mai ikke i stil med prisene.

Den såkalte «vårflommen» i boligmarkedet, som normalt kommer etter påske, uteble i 2020.

Først i juni tok omsetningsvolumet og antall nye boliger seg opp med en økning på 14 og 10 prosent sammenlignet med juni 2019.

Fra og med juni var aktiviteten stigende.

Da året kunne oppsummeres ble antall solgte boliger slått med god margin, mens antall nye boliger på markedet endte marginalt under 2019.

Prognose for boligmarkedet 2021

Den sterke utviklingen la grunnlaget for Eiendom Norges prognose for boligmarkedet 2020, som ble presentert før jul 2020.

Eiendom Norge forventer i løpet av 2021 en oppgang i boligprisene på 7,5 prosent målt som 12-måneders vekst.

– Vi venter en bred oppgang i boligprisene i Norge neste år, uttalte Henning Lauridsen i forbindelse med lanseringen.

– Enkelte byer vil få en sterkere oppgang, noe som i sum vil gi en sterk oppgang i boligprisene i landet under ett i 2021.

– Renten har vært den sentrale driveren i boligmarkedet i 2020 og vil også være det i 2021. Øvrig drivere i boligmarkedet gjennom boligbygging, befolkningsvekst og utlånsregulering er nøytrale. Lave renter i kombinasjon og særlig lav boligbygging i Oslo gjør at vi forventer en sterk oppgang i boligprisene her i 2021. Økt innenlandsk konsum og vridning av konsum bidrar trolig også til høyere boligpriser.

Første renteøkning

Norges Banks rentebante per desember 2020 tyder på første rentehevning i første halvår 2022. SSB på sin side tror på renteoppgang på 0,50 i midten av 2021.

– Det er sannsynlig at styringsrenten kan bli satt opp allerede mot slutten av 2021. Spørsmålet er om dette er nok for å dempe boligmarkedet i 2021. Av erfaring vet vi det kan ta litt tid før renteheving slår inn i markedet, sa Lauridsen.

– Slik det står nå forventer vi en rekordsterk oppgang i boligprisene i første halvår 2020. Utover høsten tror vi på en moderat utvikling, som normalt i boligmarkedet for andre halvår, sa han.

Moderat boligbygging og befolkningsutvikling

Nyboligsalget bremset opp våren 2020, men har siden tatt seg opp. Igangsetting og fullførte boliger er lavere enn de foregående årene, men fortsatt høyere og mer stabilt enn sammenlignet med tidligere perioder.

– En utfordring er at fordelingen av befolkningsveksten er ikke proporsjonal over landet, og at mye av veksten kommer på det sentrale Østlandet, hvor boligbyggingen dessverre har vært for lav over tid. Dette bidrar til høyere boligpriser.

Utlånsregulering og økt innenlandsk konsum

I desember fastsatte finansminister Jan Tore Sanner (H) at en ny utlånsregulering (tidligere boliglånsforskriften) blir mer eller mindre uendret fra 1. januar 2021. Varigheten er fire år med evaluering etter to år.

– Til tross for dette tror vi imidlertid at økt innenlandsk konsum på grunn av reiserestriksjonene i kombinasjon med null-renten øker etterspørselen etter bolig i Norge, noe som gir høyere boligpriser, sa han.

Prognoser for de store byene

Lavere igangsetting de siste årene i Oslo vil gi færre ferdigstilte nye boliger i 2021 enn årene før. Samtidig er det stor byggeaktivitet i gamle Akershus, og boligmarkedet i Oslo og gamle Akershus må sees i sammenheng. Kombinasjonen av lav rente og lav bygging gir enda høyere boligpriser i Oslo.

Mange år med stor boligproduksjon har bidratt til en stor tilbudsside i Bergen. Den blir likevel lavere ved inngangen til 2021 enn de tre foregående årene. Boligproduksjonen er på vei ned, men folkeveksten har tatt seg noe opp igjen. Dette i kombinasjon med den lave renten tror vi bidrar til en god økning i boligprisene i Bergen etter flere moderate år.

Det er blitt bygget mange boliger i Trondheim de siste årene, men byggetakten har nå krøpet kraftig nedover siden sommeren 2020. Folke- og husholdningsveksten har sunket og stabilisert seg. På grunn av dette tror vi boligprisveksten blir noe svakere enn i Bergen i 2021.

Boligproduksjonen i Stavanger har holdt seg oppe etter oljeprisfallet til tross for kraftig nedgang i folkeveksten. Men nå har befolkningsveksten tatt seg opp. Vi ser ved utgangen av november at tilbudssiden på bruktboliger har gått markant ned. Nullrenten i kombinasjon med lavere bygging, folke- og husholdningsvekst gjør at vi nå tror på oppgang i prisene i 2021.

Fritidsboligprisstatistikken

Korona-pandemien i 2020 gav prisvekst og kraftig omsetningsøkning i hyttemarkedet.

Historisk utvikling

– Det har de siste 5-6 årene vært sterk vekst i hyttemarkedet, men oppgangen i både priser og omsetningsvolumer i 2020 overgår alt vi har sett tidligere, sa administrerende direktør, Henning Lauridsen i Eiendom Norge, da han presenterte tallene.

I likhet med i boligmarkedet i Norge har etterspørselen i hyttemarkedet gått kraftig opp under koronapandemien, og aktiviteten i 2020 har vært spesielt sterk sett i lys av hytteforbudet i Norge i mars og april, som i praksis var et omsetningsforbud.

Prisene reflekterer tilbudet 

I 2020 ble det omsatt 8 916 hytter i bruktmarkedet. 4 739 var fjellhytter, 2 697 var sjøhytter og 1 604 var innlandshytter.

Det var flest omsetninger i Trysil, Vinje og Ringsaker kommune.

I tillegg til veksten i brukthyttemarkedet kommer et betydelig antall nybygde fritidsboliger i Norge, hovedsakelig på fjellet og innlandet.

Sjøhyttene hadde en gjennomsnittspris på 3 063 573, opp 11,5 prosent fra 2019.

Fjellhyttene hadde en gjennomsnittspris på 2 581 981, opp 4,9 prosent fra 2019.

Innlandshyttene hadde en gjennomsnittspris på 1 369 279, opp 3,2 prosent fra 2019.

Eksplosiv økning i salg av dyre hytter

Det ble omsatt 728 hytter over kr 5 000 000 i 2020, en økning hele på 79,3 prosent fra 2019.

Mens andelen dyre hytter har vært stabil de siste årene, har veksten blant disse vært eksplosiv i 2020, og langt større enn veksten i hyttemarkedet som sådan.

Kystkommunene Færder (7 585 179), Lillesand (7 101 000) og Oslo (5 294 643) var kommunene med de høyeste fritidsboligprisene. Høyest av fjellkommunene var Øyer (4 618 556).

I gjennomsnitt tok det 69 dager å selge en fritidsbolig, men den typiske formidlingstiden var på 21 dager.

I gjennomsnitt ble fritidsboligene solgt marginalt over prisantydning.