Ta oss tilbake til 12. mars 2020. Hva gjorde Eiendom Norge for å legge til rette for smittefri bolighandel?

 

Nordskog-Inger: Da Norge ble stengt ned 12. mars og alle arbeidstakere som kunne måtte jobbe fra hjemmekontor, ble det umiddelbart klart at vi måtte lage noen retningslinjer for hvordan bolighandelen skulle kunne fungere under pandemien.

 

Til enhver tid er det folk som kjøper og selger bolig og et salg av en bolig er noe man planlegger i god tid i forkant. Da Norge ble stengt ned var det mange boligselgere som befant seg i en kritisk situasjon. Hvordan skulle megler kunne gjennomføre befaring av eiendommen som skal selges? Hvordan skulle visninger kunne gjennomføres smittefritt? Hvordan skulle kontraktsmøte gjennomføres? Dette var noe av de fysiske situasjonene det var åpenbart at eiendomsmeglingsbransjen måtte løse.

 

I det hele tatt er det mange fysiske kontaktpunkter mellom mennesker gjennom en boligtransaksjon. Heldigvis var det fra myndighetshold ikke aktuelt at man skulle stanse muligheten for å kjøpe og selge bolig. Til det er bolighandelen for viktig både for norsk økonomi og for den enkelte kjøper og selger. I Norge kjøper også det store flertallet ny bolig før de selger sin forrige bolig. Dette er en situasjon det til enhver tid også er mange som befinner seg i. De som hadde kjøpt bolig i månedene før koronautbruddet ville derfor ha planlagt å selge en annen bolig. Det omsettes opp mot hundre tusen bruktboliger i året i Norge gjennom eiendomsmegler og tillegg kommer salg av nye boliger, fritidsboliger og utleie. Det var derfor vesentlig å holde hjulene i gang.

 

Visning av bolig er noe som ofte tiltrekker seg mange mennesker. Hvor ble dette løst?

 

Nordskog-Inger: Tradisjonen i Norge har vært åpne visninger annonsert i boligannonsene. De aller fleste eiendomsmeglingsforetak valgte derfor å innføre visningspåmelding. Dette både for å ha kontroll på hvor mange som faktisk ville dukke opp og slik vurdere muligheten for å kunne gjennomføre visningen med god avstand og smittevern. For andre var det vesentlig å ha kontroll på hvem kom til på visning. Dette er viktig på grunn av det smittsporingsopplegget som norske kommuner har måttet etablere på grunn av korona. Hvis det skulle komme et utbrudd på visning, måtte man ha kontroll på de som har vært der.

 

Eiendomsmeglingsbransjen og Eiendom Norge har tidligere fått gode skussmål fra Økokrim for arbeidet med hvitvasking i bolighandelen. Hva skjedd på dette området i 2020?

 

Nordskog-Inger: I mai ble eiendomsmeglingsbransjen den første bransjen som fikk en veiledning fra Økokrim om arbeidet med hvitvasking. Dette skyldes både at vi internt har tatt hvitvaskingsarbeidet alvorlig tidlig, men også fordi fast eiendom oppfattes som egnet til hvitvasking, Eiendomshandel og kjøp og salg av bolig er såkalt kapitalintensivt, hvor store beløp kan hvitvaskes i en transaksjon. For Økokrim er det vesentlig at mistenkelige transaksjoner ble meldt. Og det er dette veiledningen til bransjen omhandler. Det er vesentlig at vi som bransjeorganisasjonen med stor representasjon blant eiendomsmeglingsfortakene er involvert i arbeidet med disse rutinene.

 

 

I 2019 vedtok Stortinget kontroversielle endringer av avhendingsloven som Eiendom Norge var imot.  Som en del av disse endringer skal Kommunal- og moderniseringdepartementet regulere boligtakseringsbransjen gjennom en forskrift som ble sendt på høring i februar 2020. Hva var Eiendom Norges synspunkter på denne saken?

 

I denne saken gikk vi sammen med Norges Eiendomsmeglerforbund om et felles høringssvar, da det var vesentlig at eiendomsmeglingsbransjen var omforent. Formålet med de vedtatte endringene av avhendingslova og den foreslåtte forskriften, er at en boligselger skal settes i stand til å gi flest mulig og korrekte opplysninger om boligen. Samtidig skal en boligkjøper både få mer informasjon og forstå de opplysninger han/hun mottar. Her er selve tilstandsvurderingen av de boligene som selges viktig.

 

Vårt syn er at å løfte kvaliteten og ansvarliggjøre de bygningssakkyndige for de tilstandsvurderingene de gjør avgjørende for en tryggere bolighandel og for at de vedtatte endringene av avhendingsloven faktisk skal fungere. Spesielt er det vesentlig at forskriften i forlengelsen av dette oppstiller krav til å undersøke de bygningsdeler som har stort skadepotensiale.

 

Selv om høringsfristen for forskriften var mai 2020 har selve forskriften enda ikke materialisert seg. Dette blir en viktig sak i 2021 for Eiendom Norge og det er vesentlig at de vedtatte endringene i avhendingsloven trer i kraft med samtidighet med den nye takstforskriften.

 

I oktober 2019 satte Finansdepartementet ned utvalget som skal utrede endringer av lov om eiendomsmegling, hvor du er representert. Hvordan har arbeidet med dette gått i 2020?

 

Utvalget ble satt ned senhøsten 2019, og vi rakk kun et fysisk møte i 2020 før koronapandemien brøt ut. De øvrige møtene ble holdt digitalt, noe som har fungert overraskende godt.

 

Når det gjelder konklusjonen og forslagene til utvalget så er ikke de offentlige før NOUen er levert, men generelt kan jeg si at det har vært konstruktive møter og gode diskusjoner. Dessuten har sammensetningen av utvalget vært godt og bredt, samt at mandatet også er tydelig.

 

Ett av spørsmålene er blant annet om eiendomsmegling fortsatt bør reguleres i egen lov, eller om det bør reguleres i alminnelig lovgivning. Siden vi naturlig nok fortsatt ønsker regulering har det for meg vært viktig å få frem fordelene ved dette, samt tydeligere forbrukertryggheten lov-monopol for eiendomsmegling gir. Eiendom Norges fagutvalget har også vært tett involvert, og jeg har hatt grundige diskusjoner med dem i forkant av alle møtene. Kompetansen blant dem som er representert i fagutvalget er stor, og det har avgjørende for meg å diskutere sentrale problemstillinger med dem underveis i arbeidet med NOUen.

 

Dagens lov om eiendomsmegling har virket i over ett ti år uten større endringer, selv om boligmarkedet og eiendomsmeglingsbransjen har gjennomgått større teknologiske og strukturelle endringer. I lys av dette av dette har utvalget diskutert behovet for endringer og forenklinger. Jeg ser frem til utvalget blir levert og en god prosess i kjølvannet av dette og inn til lovbehandling i Stortinget.

Bærekraftig boligmarked

- 2020 gjorde forskjellene i boligmarkedet i Norge enda større. Det manifesterte seg også i boligpolitikken, sier sjef for kommunikasjon og politikk i Eiendom Norge, Erik Lundesgaard.

Det har vært mye diskusjon om en tredje boligsektor i 2020. Hvorfor har Eiendom Norge engasjert seg i denne debatten?

 

Lundesgaard: Året startet med en høring i Stortinget om nettopp tredje boligsektor fra Rødt. Forslaget oppsummerte på mange måter debatten de siste årene om en boligsektor mellom det ordinære eiermarkedet og kommunale boliger.

 

Debatten om en tredje boligsektor er et resultat av det sykepleierindeksen vår viser, nemlig at egen eiet bolig, spesielt etter innstrammingene av boliglånsforskriften i 2017 er blitt mye mindre oppnåelig i Norge.

 

For oss er det viktig å være med på denne debatten, fordi det handler om fremtiden for den norske boligmodellen, som er en fordelingspolitisk suksesshistorie. Høye boligpriser og stadig trangere nåløye for å bli boligeier utfordrer legitimiteten til de norske skattesubsidiene til boligeierne.

 

Dette er ikke bare et norsk spørsmål. Det er også et spørsmål som diskuteres globalt med utgangspunkt i blant annet FNs bærekraftsmål. Boligeierskap omhandler både fordeling og ulikhet, sosial og miljømessig bærekraft, og finansiell stabilitet og mye mer.

Mens Verdensbanken estimerer at verden trenger 300 millioner nye boliger det kommende tiåret, vil det i Norge være behov for 300.000 nye boliger frem til 2030.

 

Her sitter kommunene på løsningen. De må ta innover seg at de er markedsregulator i boligmarkedet. Dette er også noe året 2020 illustrerer. Vi har fått en bred og sterk oppgang i boligprisene, mens sterkest der boligbyggingen går tregest og prisene allerede er høye. Det har hevet terskelen for å bli boligeier i Norge ytterligere.

 

2021 er et valgår. Hvordan har Eiendom Norge jobbet med bolig i partienes programmer?

 

Lundesgaard: Det siste tiåret har boligpolitikk gått fra å være nesten fraværende i partienes programmer til å bli en selvfølgelig del av dem. I løpet av 2020 har vi bli invitert til å presentere forslag til politikk til enkelte partier og sendt inn skriftlig innspill til andre, og våre innspill er blitt tatt på alvor.

 

I Arbeiderpartiet er nå begrepet den norske boligmodellen, et begrep Eiendom Norge faktisk introduserte, skrevet inn i programmet. Boligbygging og nødvendigheten av å øke boligtilbudet er grundig beskrevet av flere partier. I Høyres programutkast har vi fått gjennomslag for blant annet viktigheten av å forbedre likningsverdimodellen for bolig, samt at byggereglene bør harmoniseres i Norden for å lage et felles entrepenørmarked. I SV har vi fått gehør for våre synspunkter om dokumentavgiften, og de har i sitt programutkast gått inn for å fjerne avgiften for førstegangskjøpere. I Senterpartiet er det et skifte fra reguleringsiver under Navasetes Sp til et fokus på byggekostnader og boligbygging, da særlig utenfor byene.

 

I sum er dette et godt utgangspunkt for det boligpolitiske arbeidet i neste stortingsperiode, selv om selve regjeringsalternativene er mer usikre enn på lenge.

 

Boliglånsforskriften har vært en viktig sak for Eiendom Norge de siste årene. Hvordan har Eiendom Norge jobbet med det i 2020?

 

Lundesgaard: Utviklingen i boligmarkedet de siste årene har vist hvor viktig kredittsiden er i boligmarkedet, og det spesielt etter innstramningen i forskriften etter 2017. Det paradoksale med forskriften er at det er et såkalt markotilsynstiltak som er rettet inn på mikronivå.

 

Fra ulikhetsperspektiv er dette problematisk fordi forskriften setter et tak på hvor «rik» man må være for å kunne få boliglån og tilgang til subsidiene til boligeierne. Den rammer de nederst ved bordet for å redusere gjeldsnivå i befolkningen totalt sett. Når alle i Norge er med å finansieringe boligeierskap gjennom skatter og avgifter er dette usosialt. Etter Eiendom Norges syn er dette en av de store problemstillingene for boligmarkedet som må løses på 2020-tallet.

 

Kombinasjonen av boliglånsforskriften og subsidieringen av boligeierskap er ikke sosialt bærekraftig og ei heller i tråd med ambisjonene i FNs bærekraftsmål 2030 om tilgang til boligmarkedet for alle.

 

På kort sikt er vi fornøyd med at boliglånsforskriften, nå utlånreguleringen, ble videreført fra januar 2021 mer eller mindre uendret. Det vesentligst etter vårt skjønn nå er varigheten på fire år med evaluering etter 2 år som gir stabile rammevillkår på litt lengre sikt.

 

Til tross for dette kjører Finanstilsynet fortsatt en hard linje om innstramning. Vårt argument er det samme som ved siste runde. Mindre tilgang på kreditt vil gi lavere boligbygging, som igjen vil gi høyere boligpriser. I så måte er innstrammingene tilsynet ønsker seg kontraproduktivt.

 

Innen 2030 skal FNs bærekraftsmål oppnå. Hva betyr dette for Eiendom Norge?

 

Lundesgaard: Boligmarkedet og i sær boligbygging er en vesentlig bidragsyter til klimagassutslipp. Byggenæringen står for om lag 40 prosent av utslippene. Det betyr at næringen en sentral del av løsningene for mer bærekraft. Nye boliger må derfor være både miljøvennlig i drift og bygges med lavt klimagassutslipp. Dette fordrer ombruk, gjenbruk av materialer og smart bygging. Her spiller reguleringer gjennom blant annet teknisk forskrift og arealplanlegging av kommune og stat en betydelig rolle. Enkelte reguleringer er motstridende, og etter vårt skjønn er det vesentlig å gjennomgå hele plan- og bygningslovgivningen for optimalisert målstyring. Særlig en mer empirisk vurdering av lovgivningen har en mangelvare historisk. Hvilke reguleringer gir mest mulig samfunnsøkonomisk nytte og faktisk bærekraft og ikke bare er ideelle hensyn.

 

Det sagt så er mesteparten av boligmassen allerede bygget. I med at eiendomsmeglingbransjen omsetter storparten av disse er det ikke usannsynlig at bransjen vil få rollen med måle bærekraften av disse på 2020-tallet. Eksempelvis er en ny energimerkeordning på trappene. Dessuten er det ikke usannsynlig at også privatmarkedet i årene som kommer også vil type reguleringer slik nybolig har i dag gjennom for eksempel miljøsertifiseringer.

 

Den sosiale bærekraften er også en del av FNs bærekraftsmål. Gode boliger til fornuftig priser er et gode for alle. Og: Det er faktisk dokumentert at boligpriser gjør oss alle fattigere. En amerikansk studie viser at høye boligpriser i flere amerikanske byer svekker BNP fordi det gjør at bedrifter ikke tiltrekker seg arbeidskraften de trenger. Boligpriser blir en barriere for arbeidsmobilitet.

 

Dette er noe vi må ta på alvor og vi i Eiendom Norge har derfor laget vårt eget mål et Verdensbankens prognose om behovet for 300 millioner nye boliger global innen 2030.

 

Skal vi opprettholde den norske boligmodellen må det bygges 300 000 bærekraftige boliger på 2020-tallet.

Eiendom Norges politiske arbeidsprogram 2021 - 2025

Arbeidsprogrammet beskriver de viktigste politiske sakene foreningen skal jobbe med i stortingsperioden 2021-2025.

DEN NORSKE BOLIGMODELLEN

 

Få land i verden har så mange boligeiere som Norge, og i løpet av livet vil godt over 90 % av alle nordmenn sin egen bolig. Nesten 8 av 10 nordmenn eier sin egen bolig til enhver tid.

 

Egen eiet bolig er et grunnleggende gode i velferdssamfunnet ved siden av arbeid, helse og utdanning. Primærboligen er nordmenns foretrukne spareform og har fordeler i skattesystemet gjennom blant annet fradragsrett for gjeldsrenter, moderat formuesbeskatning og fravær av gevinstbeskatning. Det er viktig å videreføre skattefordelene for egen bolig, men fordelingsvirkningene og effektiviteten i boligbeskatningen må gjennomgå og justeres. Særlig er flytteskatten gjennom dokumentavgiften ved kjøp av fast eiendom problematisk.

 

Tilgangen til boligmarkedet og muligheten til å bli boligeier er vesentlig for at Norge skal oppnå flere av FNs bærekraftsmål. Det gjelder både en god bolig til en overkommelig pris og mindre ulikhet. Land med en høy andel boligeiere har jevnere fordeling av formuesgoder og mindre ulikhet. Dessuten er det dokumentert at å være boligeier har positiv effekt både på boligeierens sparing, deltagelse i arbeidslivet og produktivitet.

 

Boligen er nordmenns viktigste eiendel både finansielt og emosjonelt, og den er for mange den eneste sparingen man har. Nordmenn er dessuten verdensledende i oppussing av eget hjem, og få land bruker så mye penger per innbygger på oppussing. Dette er med på å gjøre boligeierne til en viktig kraft i norsk økonomi, samt at boligmassen blir godt vedlikeholdt.

 

Det historiske bakteppe for den norske boligmodellen er viktig når man skal forstå og diskutere dagens boligpolitiske spørsmål. Når det offentlige i flere generasjoner har motivert det norske folk til å eie egen bolig, vil eksempelvis endringer av skattesystemet, som fjerning av rentefradraget ha store konsekvenser både for boligeiere og yngre generasjoner. Endringer i skattesystemet må derfor være godt forankret og begrunnet.

 

De senere årene er det blitt stadig vanskeligere å komme seg inn i boligmarkedet. Grunnen til dette er høye boligpriser og en boliglånsforskrift som setter en grense for hvor «rik» man må være for kunne kjøpe bolig og få glede at de norske skattesubsidiene til boligeierne. Eiendom Norge mener det er spesielt viktig at dagens unge og fremtidige generasjoner ikke blir stående utenfor den norske boligmodellen. Dette innebærer at stat og kommune må være bevisst sin rolle premissleverandør og markedsregulator i boligmarkedet. Ved regulering av kreditt må hensynet til tilstrekkelig boligbygging og førstegangskjøpere veie tyngst.

 

Den norske boligmodellen er en bærebjelke i det norske velferdssamfunnet. Eiendom Norge jobber for å bevare og videreutvikle denne modellen.

BÆREKRAFTIG BOLIGBESKATNING

 

Mål: Eiendom Norge mener det må gjennomføres et skatteskift i boligbeskatningen fra transaksjon til eie for bedre fordeling og økt finansiell stabilitet.

 

Dokumentavgiften og kommunal eiendomsskatt må avskaffes og erstattes med en nær provenynøytral økning i formuesbeskatningen av bolig.

 

En moderat boligbeskatning har tjent Norge godt, og bidratt til å skape den norske boligmodellen.

Eiendom Norge mener det er viktig å legge til rette for at de fleste også i fremtiden vil kunne ta del i den norske boligmodellen og støtter en fortsatt moderat beskatning av primærbolig.

 

Til tross for en moderat eiendomsskatt i Norge, så har skattleggingen av eiendom blitt gradvis skjerpet de senere årene. Innføringen av sjablongsystemet for beregning av likningsverdi for bolig i 2010 og senere justering av disse i tråd med prisutviklingen, har medført en økning av boligbeskatningen i Norge. I tillegg har det vært en skatteskjerpelse for sekundærbolig og næringseiendom med økning av likningsverdien fra 50 til 90 prosent fra 2014 til 2017. 

Likningsverdien på disse er nå mer eller mindre harmonisert med andre finansielle investeringer.

 

Parallelt med dette har bruken av kommunal eiendomsskatt og innkrevingen av dokumentavgift ved kjøp av eiendom økt kraftige de senere årene. Et stort flertall av norske kommuner har i dag eiendomsskatt, og det hentes nå inn om lag 12 milliarder fra boligeierne. I takt med økende bolig- og eiendomspriser har også statens inntekter fra dokumentavgiften økt og utgjør mellom 7 og 8 milliarder kroner årlig. Dokumentavgift og eiendomsskatt utgjør en stadig større del av boligbeskatningen.

 

Eiendom Norge mener bolig og eiendom bør beskattes gjennom formuesbeskatningen og at kommunal eiendomsskatt og dokumentavgiften bør avskaffes. Det vil ikke bare gjøre boligbeskatningen bedre; det er også en kostnadsbesparende forenkling.

 

Norsk boligbeskatning er generøs, og det er lite sannsynlig med ytterligere lettelser for boligeierne. Slik innretningen er i dag, er det særlig uheldig at en stor andel av den samlede boligbeskatningen utgjøres av dokumentavgift og kommunal eiendomsskatt.

 

Dokumentavgiften rammer skjevt og treffer særlig unge mellom 20 til 40 år i etableringsfasen, som er de som bytter bolig oftest. Derfor betaler denne gruppen en uforholdsmessig stor andel av den samlede beskatningen av bolig i Norge. For en snittbolig til 3 millioner kroner utgjør 
dokumentavgiften 75 000 kroner. Det er nesten like mye som formuesskatt for samme bolig uten gjeld i tre tiår.

 

Den kommunale eiendomsskatten varierer til dels stort fra kommune til kommune, og tar verken hensyn til gjeld tilknyttet eiendommen eller skattebetalerens inntekter. I tillegg gis det store formuesrabatter til dem med de dyreste boligene og fritidsboligene, grunnet lite presise likningsverdier og til dels tilfeldig likningsfastsettelse i motsetning til boliger med normal verdi. Parallelt med et skatteskifte må systemet for likningsfastsettelse forbedres for økt presisjon og mer rettferdig taksering, og kommunenes anledning til selv å taksere til eiendomskatteformål må avskaffes.

 

Et skatteskifte vil gjøre boligbeskatningen mer rettferdig, bærekraftig og enklere, og samtidig senke terskelen for å bli boligeier og ta del i velferdsgode nummer én i det norske samfunnet, nemlig egen bolig.

REGULERING AV KREDITT I BOLIGMARKEDET

 

Mål: Eiendom Norge mener staten må være varsom med både regulering av kreditt og som kredittgiver selv i boligmarkedet gjennom Husbanken.

 

Offentlige reguleringer av kreditt og offentlig kredittgivning i boligmarkedet må være velbegrunnet og ta hensyn til finansiell stabilitet.

 

Forskning viser at det er nær sammenheng mellom gjeld og boligpriser, og at stor husholdningsgjeld utgjør en vesentlig risiko for økonomien. Denne kunnskapen legitimerer behovet for regulering av kreditt i en tid med lave renter, eksempelvis gjennom utlånsreguleringen.

 

Eiendom Norge støtter derfor en utlånsregulering, men mener myndighetene må være varsomme med slike reguleringer og at de må være velbegrunnet. Eiendom Norge mener det er vesentlig at slike reguleringer er et politisk redskap, og derfor må fastsettes av Finansdepartementet, ikke Finanstilsynet.

 

Utviklingen vi så i boligmarkedet i 2016 med en prisvekst på 26 prosent i Oslo og indikasjoner på stor spekulasjon i boligmarkedet, viser også behovet reguleringer. Når prisøkning er drevet av kreditt og en for liten tilbudsside grunnet for lav boligbygging, er det riktig å begrense tilgangen på kreditt for å forhindre oppbyggingen av finansielle ubalanser. Men det er vesentlig at myndighetene løser opp slike inngripende reguleringer, hvis effekten blir for kraftig eller har utilsiktede effekter.

 

Boligmarkedet og boligforsyningen har sykliske og volatile trekk. Historisk erfaring viser at fall i boligprisene ofte har effekt på igangsettingen av nye boliger. Det er uheldig, slik vi så i årene etter finanskrisen, at boligbyggingen faller selv om det er et underliggende behov for nye boliger på grunn av befolkningsvekst og urbanisering.

 

Boligmarkedet er kjennetegnet av en særegen dynamikk med treg respons på tilbudssiden og rask respons på etterspørselssiden. Stabil boligbygging i takt med boligbehovet og en balanse mellom tilbud og etterspørsel er noe myndighetene bør prøve å legge til rette for, også med kredittreguleringer.

 

Utlånsreguleringen er utformet med strenge krav til lånetakeren i kombinasjon med et rom en viss fleksibilitet hos bankene. En for rigid innretning og etterlevelse vil være negativ både for boligmarkedet og den norske boligmodellen. Bankenes skjønnsutøvelse er derfor vesentlig for å kunne bistå enkelthusholdninger i kritiske faser i livet, som for eksempel ved samlivsbrudd, dødsfall, eller for å kunne yte lån unge med betjeningsevne, men uten egenkapital.

 

Staten er gjennom Husbanken en stor kredittgiver til norske boligbyggere med grunnlån og en mindre aktør som boliglångivere gjennom startlånsordningen til såkalt varige svakerestilte. Husbanken er i dag både boligsosialt virkemiddel og støttefunksjon for vanskeligstilte av ulike kategorier og motkonjunktur-virkemiddel for boligbyggere. Startlånsordningen ble etter innføringen av egenkapitalkravet i 2010 i økende grad benyttet av låntakere som ikke var varige vanskeligstilte, men snarere førstegangskjøpere uten egenkapital som ikke fikk lån i ordinære banker. Det var en omgåelse egenkapitalkravet og gav økt press i boligmarkedet.

 

Det er etter Eiendom Norges syn betenkelig, hvis boligbyggingen blir avhengig av statlig kreditt og at staten blir en for sentral långiver for førstegangskjøpere. Disse kredittbehovene bør primært dekkes av de ordinære bankene, selv om Husbanken kan ha en viktig rolle som motkonjunkturtiltak.

 

Eiendom Norge mener staten bør opptre med varsomhet som kredittgiver, samt sørge for at startlånsordningen faktisk går til varig vanskeligstilte.

TRYGG BOLIGHANDEL

 

Mål: Eiendom Norge arbeider for å sikre forbrukerne enda mer effektive og trygge eiendomstransaksjoner og reguleringer for et enda mer velfungerende boligmarked.

 

Norge har i dag et av verdens mest effektive boligmarkeder, både målt i transaksjonskostnader, tid og trygghet. I mange land er eiendomstransaksjoner forbundet med større eller mindre grad av usikkerhet og risiko, samt høye kostnader.

 

Det som skiller eiendomsmegling i Norge fra mange andre europeiske land, er at en norsk eiendomsmegler gjennomfører hele transaksjonen. I Norge har megleren ansvar for salg og markedsføring, budgivning, kontraktsutforming og det økonomiske oppgjøret med pant, tinglysning og håndtering av klientmidler. I de fleste europeiske land gjennomfører en eiendomsmegler kun salg og markedsføring. De øvrige funksjonene håndteres eksempelvis av notarsystemet og bankene.

 

Eiendomsmeglingsbransjen i Norge er garantisten for en trygg bolighandel, og eiendomsmegleren sørger for at en bolighandel skjer etter gjeldende lover og regler. Eiendomsmegleren bistår befolkningen i nå sine boligdrømmer og ta del i den norske boligmodellen.

 

Denne modellen for eiendomshandel må også videreføres og videreutvikles. Eiendom Norge mener lov om eiendomsmegling må forenkles og forbedres. Dette gjelder blant annet budreglene.

 

En rekke lover regulerer bolighandelen som avhendingsloven og lov om eiendomsmegling. En stor utfordringene i transaksjonslovverket er når reguleringer i bolighandelen kun skjer i lov om eiendomsmegling og slike reguleringer ikke korresponderer med avhendingsloven. Når slike reguleringer ikke gjelder avtalen mellom selger og kjøper regulert etter avhendingsloven, fører det til at mange forbrukere forsøker å omgå reglene. Vi har blant annet sett en økende tendens til bud direkte fra budgiver til boligselger, såkalt kupping nettopp for å omgå tidsfristene og formidlingsforbudet som megler må forholde seg til.

 

Eiendom Norge støtter regulering av takseringsbransjen gjennom autorisasjon og kompetansekrav for økt bruk av tilstandsrapporter.

 

Et av viktig tiltakene for å oppnå en tryggere bolighandel er en kvalitativt god tilstandsrapport for boligen som selges, og at rapporten utarbeides av en byggkyndig fagperson eller takstingeniør.

 

Takstbransjen er en uregulert bransje som preges av små foretak gjerne med en og to ansatte. Eiendom Norge mener bolighandelen trenger en profesjonalisering av takstbransjen. Som et bidrag i en slik profesjonalisering mener Eiendom Norge at det bør stilles krav til takstbransjen gjennom minimum kompetanse og krav til etterutdanning, autorisasjonsordning, samt at profesjonsansvaret til bransjen skjerpes slik at bolighandelen blir tryggest mulig.

 

 

STABIL BOLIGBYGGING OG HELHETLIG SAMFERDSELSPOLITIKK

 

Mål: Eiendom Norge mener stabil boligbygging i takt med boligbehovet er en overordnet politisk målsetting og at boligpolitikk og samferdselspolitikk sees i sammenheng.

 

Forskning har vist at svært høye boligpriser og lav boligbygging har negativ effekt på BNP og økonomisk vekst. Eksempelvis gjør høye bokostnader gjør at høyproduktive byer som San Francisco og New York ikke tiltrekker seg tilstrekkelig høykompetent arbeidskraft. Det viser behov for bevissthet hos myndigheten om stabil boligbygging og en helhetlig politikk for velfungerende bo- og arbeidsmarkedsregioner.

 

På 2000-tallet har både finanskrisen i 2007-08 og de politiske rammevilkårene for bolig- og eiendomsbransjen bidratt til store svingninger i boligbyggingen i Norge. Boligbyggingen har først de senere årene kommet opp på et stabilt høyt nivå.

 

Det offentlige har en sentral og viktig rolle med å legge til rette for boligbygging i takt med boligbehovet. Og det fremtidige boligbehovet i den enkelte region, kommune og by er relativt enkelt å beregne etter faktisk befolkningsvekst og befolkningsframskrivinger. Boligbehovet er imidlertid ikke en statisk størrelse. Behovet er dynamisk, og det vil endre seg i takt med fødselsoverskudd, arbeidsinnvandring, urbanisering, konjunkturer med mer. Det er vesentlig at kommunene, som i dag har ansvar for å regulere nok tomter for boligbygging, har analyser for hva som er boligbehovet i deres kommune og regionen de er en del av.

 

Et velfungerende nyboligmarked er avhengig av at kommunene har en stor nok reserve i ferdigregulerte tomter for boligbygging, slik at markedet til enhver tid kan tilpasse tilbudssiden etter etterspørselen. Det er etter Eiendom Norges syn myndighetenes oppgave å legge til rette for stabil boligbyggingen i takt med befolkningsutviklingen. Hvis ikke vil vi oppleve et enda sterkere press i boligmarkedet enn det vi i dag har i deler av landet.

 

Selv om det er kommunene i dag som har ansvaret for å beregne boligbehovet i sin kommune, mener Eiendom Norge at det er vesentlig at et overordnet ansvar for tilstrekkelig boligbygging tillegger et høyere forvaltningsnivå enn kommunene. Dette fordi bo- og arbeidsmarkedene i stor grad krysser kommunegrensene. Fylkene har anledning til å ta større ansvar for den regionale planleggingen (arealpolitikk), men benytter seg kun i liten grad av denne muligheten. Eiendom Norge mener kommunene og fylkene må ta større eierskap til å planlegge for bolig- og byutvikling.

 

Det er godt dokumentert både i nasjonal og internasjonal forskning at tilstrekkelig boligbygging er prisdempende. Eiendom Norge er av den oppfatning at stabil boligbygging i takt med boligbehovet bør være en politisk målsetning og at boligbygging og samferdselsinvesteringer må sees i sammenheng.

 

Helhetlig samferdselspolitikk og transportplanlegging må prioriteres, da et effektivt transportnett for varer og mennesker er essensielt for funksjonelle bo- og arbeidsmarkeder. Eiendom Norge mener samferdsel må knyttes enda tettere til boligbygging og at det er behov for økt tempo i gjennomføringen av kritiske samferdselsprosjekter i og rundt de store byene. Dessuten bør boligbygging prioriteres ved interessekonflikter, spesielt rundt kollektivknutepunkter.

 

Eiendom Norge mener statlige investeringer i samferdsel må forplikte kommunene til boligbygging og fortetting til optimal utnyttelse av investeringen, og støtter ordningen med de statlige bymiljøpakkene. Dette kan imidlertid gjøres enda mer forpliktende med tanke regulering av bolig- og byutvikling.