Etter en bred og sterk oppgang i boligprisene over hele landet i 2020, ble utviklingen i 2021 preget av store forskjeller i prisutviklingen.

– Mens Oslo fikk en moderat utvikling gjennom mesteparten av året har veksten vært mye sterkere i de andre byene i Norge.

– På samme tid er boligmarkedet i Stavanger friskmeldt etter en svak utvikling i mange år, sa Lauridsen i sin oppsummering.

Veksten i antall transaksjoner i boligmarkedet har fortsatt, og det ble for første gang solgt over 100 000 bruktboliger på et år.

Det har vært fortsatt sterk pris- og volumvekst i fritidsboligmarkedet, men dette har avtatt gjennom høsten.

– Vi kan konstatere at bolig og fritidsbolig er blitt enda viktigere for nordmenn under pandemien, sa Lauridsen.

Store forskjeller i prisutvikling

Mens boligprisutviklingen landet over startet frisk i januar og februar 2021, så kom skiftet i Oslo i mars. Ut året gikk prisutviklingen sidelengs i hovedstaden.

I Stavanger, Kristiansand, Bergen, Trondheim fortsatte veksten i boligprisene.

– Med de mange salgene i desember fikk vi for første gang i boligprisstatistikkens historie over 100 000 solgte bruktboliger gjennom et år. Nesten halvparten av veksten i antall transaksjoner er kommet i Agder og Rogaland. Denne regionen har i 2021 fått et løft i boligpriser og omsetning etter nesten et tiår med svak utvikling, sa Lauridsen.

– Det gikk svært raskt å selge en bolig i Norge i 2022, og vi må tilbake til 2012 for å finne raskere omløpshastighet i boligmarkedet.

– Boligprisveksten i 2021 i Bodø skiller kraftig ut fra resten av landet og ligger hele 4,3 prosentpoeng foran Kristiansand. Vi venter at det i 2022 fortsatt vil være forskjeller i boligprisutviklingen i ulike deler av landet, men at prisutviklingen vil være betydelig mer moderat enn i 2021 først og fremst på grunn av høyere renter, uttalte Lauridsen.

Prognose for boligmarkedet 2022

Den sterke utviklingen la grunnlaget for Eiendom Norges prognose for boligmarkedet 2022, som ble presentert før jul 2021.

Eiendom Norge forventer i løpet av 2022 en oppgang i boligprisene på 4 prosent målt som 12-måneders vekst.

– Eiendom Norge venter en oppgang i boligprisene i Norge neste år. Enkelte byer vil få en sterkere oppgang, noe som i sum vil gi en moderat oppgang i boligprisene i landet under ett i 2022.

– Vi venter at Oslo vil få en noe svakere utvikling i 2022 enn de andre store byene, uttalte Henning Lauridsen i forbindelse med lanseringen.

– Renten har stor betydning for boligprisene og høyere renter i 2022 vil redusere prisveksten sammenlignet med 2020 og 2021. Økte renteutgifter for boligeierne i kombinasjon med stabil boligbygging og lav folkevekst tilsier en mer moderat prisutvikling enn hva vi har sett de siste to årene, og da spesielt i Oslo, sa han.

– På samme tid er det stor usikkerhet rundt økte energipriser, inflasjon og boligbehov grunnet lavere folkevekst, samt pandemiens videre forløp. Alt dette gir en større nedside enn oppside for boligprisene etter vår vurdering.

Rentebanen består

Norges Banks rentebante per desember 2021 indikerer ytterligere tre renteøkninger i 2022 i tillegg til de to i 2021.

Styringsrenten vil ved utgangen av 2022 ligge på 1,25 prosent.

– Ved rentemøtet i desember stod Norges Bank fast ved både rentebeslutning og hovedtrekkene i rentebanen. Vi tolker dette som at sentralbanken er klare på at renten skal normaliseres. Dette er etter vårt syn en riktig vurdering, da mye tyder på at svært lave renter er kontraproduktivt. Det stimulerer i liten grad økonomien og bidrar i stedet for til økte priser på eiendom og aksjer og større ulikhet i samfunnet, saLauridsen.

Moderat boligbygging og svakere befolkningsutvikling

Nyboligsalget ender på om lag 30 000 solgte nye boliger i 2021. Det er høyt i lys av den lavere folkeveksten og en kraftig økning i byggekostnadene.

– Det noe svakere nyboligsalget i 2020 og 2021 vil gi noe lavere boligbygging de kommende årene, men samtidig er befolkningsveksten også redusert, noe som gir lavere boligbehov. Etter vårt syn er det nå stor usikkerhet rundt befolkningsframskrivingene og boligbehovsanalysene, og hva som blir en ny normal når pandemien en dag er over, sa Lauridsen.

Utlånsreguleringen ligger fast i 2022

Det er en nær sammenheng mellom boligpriser og gjeld, og mye av veksten i boligprisene i Oslo i 2020 kan trolig forklares med at utlånsforskriften ble lempet på i andre og tredje kvartal 2020. Mange i hovedstaden benyttet denne anledningen til å ta opp mer boliglån.

– Selv om vi ønsker lettelser i utlånsreguleringen, spesielt for førstegangskjøpere, så er vi tilfreds med at det er en viss forutsigbarhet i kredittilgangen. Utlånsforskriften vil ha en nøytral effekt på boligmarkedet i 2022, sa Lauridsen.

– Et usikkerhetsmoment på kredittsiden i 2022 er Husbanken, som regjeringen ønsker å fornye. Foreløpig er det uklart hva regjeringens ambisjoner her vil bety i praksis. Etter Eiendom Norges vurdering vil det være klokere å gjøre lettelser for førstegangskjøpere i utlånsforskriften, samt redusere dokumentavgiften for førstehjemskjøp. Dette vil senke terskelen for å bli boligeier i Norge, sa han.

Prognoser for de store byene

Høyere rente rammer Oslo hardere enn andre byer på grunn av høye priser og gjeldsnivå. Dessuten er det både tegn til endret boligetterspørsel under pandemien og markant lavere folkevekst i Oslo. Det er samlet sett stor byggeaktivitet i Oslo og Viken, og boligmarkedene her må sees i sammenheng. Mange som ville kjøpt i Oslo, hvis de hadde hatt muligheten, kjøper nå i kommunene rundt. Derfor venter vi at boligprisene vil stige mindre i Oslo enn de andre byene.

Ved inngangen til 2022 er tilbudssiden i Bergen lavere enn de foregående årene. På samme tid er boligproduksjonen på vei ned, mens folkeveksten har tatt seg noe opp igjen etter flere svake år. Dette i kombinasjon tror vi bidrar til en god økning i boligprisene i Bergen i 2022.

Trondheim har hatt sterk vekst i boligprisene i 2021. Nå er boligproduksjonen i Trondheim nedadgående etter høye nivåer gjennom flere år, samtidig som folke- og husholdningsveksten har sunket og stabilisert seg. Ved utgangen av 2021 er tilbudssiden i Trondheim på et lavt nivå. Dette gjør at vi venter en svakere oppgang i boligprisene her i 2022 enn i 2021.

Lave renter og økt aktivitet i olje og gass-sektoren har gjort at boligmarkedet i Stavanger er tilbake etter en svært svak utvikling fra 2013 til 2019. Til tross for den svake utviklingen og lav befolkningsvekst i disse årene har boligproduksjonen i Stavanger vært høy. Utbudet av bruktboliger har gått markant ned gjennom året. Dette gjør at vi tror på fortsatt oppgang i prisene i 2022 etter den positive utvikling i 2021.

Fritidsboligprisstatistikken

Fortsatt prisvekst og stor omsetning i hyttemarkedet i 2021.

Stor vekst i dyre hytter

– Det har de siste 5-6 årene vært en sterk vekst i hyttemarkedet som ble toppet med den sterke oppgangen i 2020. I 2021 ble det solgt nesten like mange brukte hytter som i 2020, sa administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.

– Særlig er veksten stor for hytter over 5 millioner kroner. Her er omsetningsveksten hele 21,4 prosent fra 2020. Sammenlignet med 2019 har dette segmentet mer enn doblet seg i størrelse.

Over prisantydning for første gang

I 2021 ble det omsatt 8 549 hytter i bruktmarkedet. 4 338 var fjellhytter, 2 536 var sjøhytter og 1 675 var innlandshytter.

Det var flest omsetninger i Trysil, Ringsaker og Vinje kommune.

Fjellhyttene hadde en gjennomsnittspris på 2 853 504, opp 10,1 prosent fra 2020.

Sjøhyttene hadde en gjennomsnittspris på 3 159 179, opp 4,6 prosent fra 2020.

Innlandshyttene hadde en gjennomsnittspris på 1 494 975, opp 9,9 prosent fra 2020.

– I 2021 oppnådde hytteselgerne for første gang å få mer enn prisantydning for hyttene. I snitt ble brukte hytter i fjor solgt for 1,3 prosent mer enn prisantydningen, sa Lauridsen.

Historisk rask salgstid

I gjennomsnitt tok det 47 dager å selge en fritidsbolig, mens den typiske formidlingstiden var på 16 dager.

– Salgstiden har gått markant ned fra 2020 og det har aldri tidligere gått så raskt å selge fritidsboliger i Norge, sa Lauridsen.

Kystkommunene Lillesand (7 500 000), Færder (7 320 625) og Tvedestrand (6 710 556) var kommunene med de høyeste fritidsboligprisene.

Dyrest av fjellkommunene var Øyer (4 953 651), Hol (4 947 699) og Hemsedal (4 927 659).