– Først fikk vi historiens sterkeste oppgang i første kvartal utløst av den nye avhendingsloven. Siden et kraftig fall i boligprisene fra og med september i kjølvannet av Norges Banks renteøkninger.

– Over året endte vi med en svak oppgang i boligprisene på 1,5 prosent. Med en inflasjon på rundt 5-6 prosent innebærer dette et fall i realboligprisene, sa Lauridsen.

– Omsetningen på sin side endte i 2022 nesten på samme nivå som i 2019.

– Det er nå riktig å konstatere at pandemien stimulerte boligomsetningen i Norge betydelig. Trolig vil 2020 og 2021 skille seg ut i den historiske dataserien, oppsummerte han.

Negativ prisutvikling

Over året fikk vi til dels store forskjeller i boligprisutviklingen.

– Deler av Østlandet endte med negativ utvikling i boligprisene i 2022 og flere områder i Norge fikk så vidt positiv utvikling i 2022 som Hamar m/ Stange med 0,1 prosent Bergen med 0,5 prosent og Bodø m/ Fauske med 0,9 prosent, sier Lauridsen.

– Mesteparten av fallet i boligprisene i Norge gjennom høsten 2022 må forklares av den økte renten.

– Det lave tilbudet i bruktboligmarkedet som følge av ny avhendingslov fra nyttår gjorde trolig også at det tok lenger tid før de økte rentene fikk gjennomslag i markedet, sa Lauridsen.

Prognose for boligmarkedet 2023

Eiendom Norges prognose for boligmarkedet 2023 er en nedgang på – 3,5 prosent målt som 12 måneders vekst ved utgangen av året.

– Vi venter en nedgang i boligprisene i Norge neste år. Enkelte byer vil få en sterkere utvikling enn den nasjonale, mens vi tror boligprisene i Oslo vil falle mer enn landet ellers. På Sørlandet og Sør-Vestlandet vil utviklingen trolig bli positiv, sa Henning Lauridsen da han presenterte prognose før jul 2022.

– Renten har stor betydning for boligprisene og høyere renter vil redusere prisutviklingen ytterligere i 2023. Vi venter at det krappe fallet i boligprisene gjennom høsten 2022 vil fortsette inn i første halvår, men at utviklingen vil være mer positiv høsten 2023. Til sommeren vil trolig både rentetoppen være nådd og renteøkningene være i priset inn i boligmarkedet.

– På samme tid er det stor usikkerhet rundt økte strømpriser, inflasjon, boligetterspørselen og mer generelt utviklingen i norsk økonomi. Et større fall i boligprisene forutsetter en betydelig økning i arbeidsledigheten, og det ser vi på som mindre sannsynlig, utdypet han.

Renten mer enn fem-doblet

I løpet av 2022 har styringsrenten fra Norges Bank mer enn fem-doblet seg fra 0,5 til 2,75 prosent.

Norges Banks rentebante per desember 2022 indikerer en rentetopp midtveis i 2023 og at det blir ytterligere to renteøkninger innen den tid.

– Renten settes trolig kun opp en gang til, sannsynligvis med 0,25 prosent i mars. Vi venter derfor at renteeffekten på boligprisene blir størst i første halvår, sa han.

Lav boligbygging, men høy befolkningsvekst

Det er ved utgangen av november solgt i overkant av 21 000 nye boliger i Norge siste 12 måneder, ifølge Boligprodusentene.

– Når 2022 er omme vil vi trolig se det laveste nyboligsalget i Norge siden finanskrisen. Dette betyr at vi vil få lav boligbygging de neste årene. Selv om det er fortsatt er relativt mange prosjekter under bygging, så vil dette snu nedover i løpet av 2023, sa Lauridsen.

– Det paradoksale med denne situasjonen er at befolkningen vokser sterkt igjen etter en moderat utvikling de siste årene. Og det er kommet spesielt mange flyktninger fra Ukraina og man venter mange neste år. Dette gir mer etterspørselen etter bolig både kort og lang sikt.

Sjelden stor usikkerhet

De høye energiprisene og virkningen dette vil ha på norsk økonomi i kombinasjonen med høye renter og svak økonomisk utvikling globalt gjør at usikkerheten nå er sjeldent stor.

– Foreløpig har utviklingen i norsk næringsliv vært god ut av pandemien. Strømprisene har imidlertid nå etablert seg på et svært høyt nivå. Hvis dette vedvarer, vil dette få innvirkning på folks konsum og utviklingen i deler av næringslivet, som igjen kan gi høyere arbeidsledighet, sa Lauridsen.

Prognoser for de store byene

Høyere rente rammer Oslo hardere enn andre byer på grunn av høye priser og gjeldsnivå. Derfor venter vi boligprisene vil falle en del her gjennom første halvår. På lengre sikt har Oslo et boligunderskudd målt mot befolkningsveksten. Det gjør at vi venter prisene på lengre sikt skal opp igjen i Oslo.

Ved inngangen til 2023 er tilbudssiden i Bergen høyere enn under pandemien, men lavere enn før pandemien. Boligproduksjonen i byen er på det jevne, mens folkeveksten har tatt seg kraftig opp gjennom året. Det gjør vi kun venter en nedgang på -1 prosent i Bergen i 2023.

Også i Trondheim har tilbudssiden i bruktboligmarkedet økt mye gjennom høsten. Den er høyere enn under pandemien, men lavere enn i 2018 og 2019. Både befolkningsutviklingen og boligproduksjonen er stabil. Derfor venter vi i Trondheim en liten nedgang på – 1 prosent gjennom 2023.

Både under pandemien og i 2022 har det vært sterk utvikling i boligprisene i Stavanger, og markedet har hentet inn igjen noe av boligprisfallet fra 2014 til 2020 parallelt med oljebremsen. Med det store oppsvinget i olje- og gassnæringen det siste året er folkeveksten og kraften i næringslivet i regionen tilbake. Derfor venter vi en positiv utvikling i boligprisene med en oppgang på 1 prosent i Stavanger i 2023.

Fritidsboligprisstatistikken

Fritidsboligmarkedet er tilbake på nivået før pandemien, mens prisene vokste i rekordtakt i 2022.

Rekordstor prisvekst

– Det har de siste 10 årene vært en sterk vekst i hyttemarkedet som ble toppet med det sterke oppsvinget under pandemien. I 2022 har omsetningsvolumet falt tilbake til litt under før korona, og det til tross økt rente og høye strømpriser, sa administrerende direktør Henning Lauridsen sa han skulle oppsummere markedet.

Mens prisutviklingen i boligmarkedet avtok gjennom 2022 har det ikke skjedd i hyttemarkedet, hvor vi fikk en historisk prisvekst.

Fjellhyttene hadde en gjennomsnittspris på 3 133 581, opp 9,1 prosent fra 2021.

Sjøhyttene hadde en gjennomsnittspris på 3 576 812, opp 12,8 prosent fra 2021.

Innlandshyttene hadde en gjennomsnittspris på 1 610 663, opp 7,5 prosent fra 2021.

– Den sterke prisveksten må sees i sammenheng med økt vilje til å prioritere fritidsbolig. Dessuten vil økt tilførsel av nyere hytter til brukthyttemarkedet også innebære at snittprisene i seg selv blir høyere, fordi kvaliteten på nyere hytter er høyere enn eldre hytter, sier Lauridsen.

Stabilt for dyre hytter

Under pandemien skjedd et skift i antall omsetninger av hytter til en pris over 5 millioner. Dette segmentet har mer enn doblet seg i omfang.

– Det som er oppsiktsvekkende i 2022 er det dyre segmentet holder stand totalt sett, og det er solgt svært mange hytter både til mellom 5 og 10 millioner og over 10 millioner kroner. Nivået er langt høyere enn før pandemien, sier han.

– Gitt at det gis en viss rabatt i formuesskatten for hytter generelt og dyre hytter spesielt kan vi ikke utelukke at noe av veksten i dette segmentet skyldes at formueskatten generelt sett har økt mye de siste årene og at mange vil redusere formuesskatten gjennom dyre fritidsboliger, sier han.

Flest omsetninger i Trysil, Ringsaker og Vinje

I 2022 ble det omsatt 5 989 hytter i bruktmarkedet. 2 910 var fjellhytter, 1 874 var sjøhytter og 1 675 var innlandshytter.

Det var flest omsetninger i Trysil, Ringsaker og Vinje kommune.

– Det er stort sett de samme hyttekommuner som bytter på å ha flest omsetninger, noe som ikke er overraskende da disse hyttekommune også har flest hytter totalt sett, sa Lauridsen.

Kystkommunene Lillesand (9 348 214), Færder (8 817 857) og Kragerø (7 473 305) var kommunene med de høyeste fritidsboligprisene.

Dyrest av fjellkommunene var Øyer (6 576 641), Hemsedal (5 461 233) og Hol (5 060 622).

Raskt marked

I gjennomsnitt tok det 50 dager å selge en fritidsbolig, mens den typiske formidlingstiden var på 17 dager.

– Selv om volumet har gått mye ned sammenlignet med 2020 og 2021 gikk det fortsatt oppsiktsvekkende fort å selge en hytte i Norge i 2022.

– Spådommene om at hyttemarkedet skulle få seg knekk på grunn av høyere rente, høye strømpriser og generell usikkerhet i økonomien ser ikke ut å slå til foreløpig, sa Lauridsen.

– Omsetning i årets første seks uker er litt høyere enn i 2022. Dette indikerer en stabil utvikling i hyttemarkedet fremover, avsluttet Lauridsen.